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 Conseil immobilier
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L’investissement locatif |
Dans un souci de renouveler et d’accroître le parc immobilier locatif qui est actuellement déficitaire, le Gouvernement a mis en place depuis le 3 avril 2003 un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif : le dispositif « Robien ».
Ce nouveau dispositif est attrayant pour plusieurs raisons :
- les taux d’intérêts des prêts bancaires restent très bas : certains établissements bancaires, comme Barclays, proposent des emprunts à taux fixe sur 15 ans à moins de 3%
- vous avez la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier avec 0 euro d’apport
- c’est un excellent moyen de vous assurer un revenu complémentaire régulier pour votre retraite
- grâce à l’assurance sur le capital emprunté, vous garantissez à vos proches non seulement la perception d’un capital (le bien immobilier) mais aussi d’une rente mensuelle indexée (le loyer net)
- c’est le seul moyen pour acheter un bien neuf en ne payant qu’un tiers du prix
- l’investissement dans la pierre est plus stable et plus sécurisant que les placements financiers en Bourse
Grâce à la loi de Robien, vous pouvez transformer votre impôt en patrimoine.
Son principe est simple :il consiste à acquérir un bien immobilier, destiné à la location, financé par un crédit sans apport personnel. Le remboursement de l’emprunt se fait avec les loyers générés par la location et les économies d’impôt réalisées grâce à l’opération immobilière.
Ce dispositif s’adresse aux particuliers imposés dans les tranches moyennes. Néanmoins, plus vous vous situez dans une tranche d’imposition élevée, plus l’avantage fiscal est important.
Le dispositif Robien s’adresse également aux particuliers réalisant des investissements locatifs par l’intermédiaire d’une société non assujettie à l’impôt sur les sociétés (S.C.I., S.C.P.I….).
Les biens concernés par la loi de Robien sont les logements neufs, situés en France, et loués non meublés en tant que résidence principale pour une durée minimale de 9 ans.
Les logements anciens réhabilités ( suite à de gros travaux) ou transformés en logements (anciens locaux commerciaux, professionnels…) peuvent rentrer dans le champ d’application du dispositif.
Les conditions d’amortissement :
Pour l’acquisition de biens immobiliers neufs et d’immeubles anciens réhabilités:
Les cinq premières années, l’amortissement s’élève à 8% par an du prix d’acquisition total (y compris les frais de notaire, droits d’enregistrement…)
Les quatre années suivantes, l’amortissement est ramené à 2,5% par an du prix de revient.
Vous avez la possibilité de proroger votre engagement pour deux nouvelles périodes de trois ans chacune (amortissement : 2,5% par an).
Ces déductions créent un déficit foncier qui est déductible d’abord et sans plafond d’éventuels autres revenus fonciers préexistants et ensuite des revenus globaux (revenus nets salariés ou non salariés) dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant reportable fiscalement sur 10 ans.
C’est donc 65% de la valeur de votre bien immobilier que vous aurez amorti sur une durée de 15 ans.
Pendant la durée de l’amortissement, la déduction forfaitaire sur les loyers perçus (déclaration de revenus fonciers spéciale) est ramenée à 6%.
Si par la suite vous réalisez des travaux d’amélioration dans ce même immeuble, ceux-ci seront amortissables à raison de 10% par an pendant 10 ans.
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